Grondbeleid

Gemeente Coevorden heeft binnen de kaders van wet- en regelgeving de vastgestelde ruimtelijke visie willen realiseren door middel van een faciliterend grondbeleid. Een vorm van grondbeleid waarbij de gemeente de grond niet zelf verwerft, maar de ontwikkeling aan de eigenaren zelf overlaat binnen door de gemeente te stellen kaders.

Daarnaast heeft de gemeente zelf een beperkt aantal grondposities bedoeld voor uitbreidingsplannen. In bijna alle deze plannen zijn de kavels nagenoeg verkocht en waar mogelijk worden deze (deel)plannen afgerond en woonrijp gemaakt. Dat betekent dat de bestrating, lantaarnpalen en groenstructuur zijn definitieve invulling krijgt. Die plannen zijn of worden in de komende begrotingsperiode ook financieel afgerond. Het financiële risico van het gemeentelijk grondbedrijf is sterk gedaald. Het huidige risico is aanvaardbaar.

Vanuit de woonvisie ‘Hier wil je wonen’ uit 2017 is destijds de plancapaciteit op onderdelen gedeprogrammeerd, met name in de stad Coevorden. De consequenties hiervan zijn destijds ruimtelijk en financieel verwerkt. Maar de snelle ontwikkelingen op de woningmarkt vroegen om een versnelde actualisatie van de woonvisie.

In december 2021 is de nieuwe Woonvisie 2021+ Bouwen aan de toekomst dan ook vastgesteld. Een woonvisie met ambitie. 

Wij willen een woningmarkt die past bij de toekomst die wij zien voor onze gemeente. Kwalitatief hoogwaardig, duurzaam, leefbaar en betaalbaar. Daarnaast met genoeg capaciteit om onderdak te bieden aan nieuwe werknemers voor onze groeiende economische sectoren. Dit is een andere koers dan die van de vorige woonvisie, waar we rekening hadden te houden met een mogelijke krimp van onze bevolking.

Het grondbeleid bepaalt de manier waarop de gemeente en andere spelers omgaan met grond, waarop ontwikkeld wordt (van bestemming verandert). De gemeente Coevorden heeft tot op heden ervoor gekozen om risicomijdend te handelen en heeft een voorkeur voor een faciliterende rol. Maar de nieuwe woonvisie vraagt meer van ons. Stimuleren, adviseren, aanjagen, faciliteren, maar ook inkaderen en waar nodig afdwingen. Dit vraagt om een uitbreiding van ons instrumentarium en we moeten als ambtelijke organisatie nadrukkelijk ‘naar buiten’: als betrouwbare partner met inwoners en partners de woningmarkt toekomstbestendig maken.

Ook de invoering van de nieuwe omgevingswet heeft gevolgen voor ons grondbeleid. Daarbij gaat het met name om het kostenverhaal en het vestigen van het voorkeursrecht en onteigeningsprocedures. En het Didam-arrest, gewezen door de Hoge Raad op 26 november 2021. De consequentie van deze uitspraak is dat overheden bij verkoop van grond de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht moeten nemen en potentiële gegadigden de gelegenheid moeten bieden om mee te dingen. 

Allemaal ontwikkelingen die vragen om actualisatie van het huidige grondbeleid om nu en in de toekomst grip te kunnen houden op de ruimtelijke ordening van de gemeente.

Per 31/12/2021 hebben wij een boekwaarde van circa € 10,5 miljoen aan gronden in exploitatie. Het verwachtte resultaat (de toekomstige kasstromen minus de boekwaarde) schatten wij in op circa € 2,1 miljoen. Voor de gronden in exploitatie zijn hieronder de verwachte resultaten per project weergegeven. De resultaten worden weergegeven in de netto-contante waarde. Hiermee wordt het verwachte resultaat weergegeven per 31/12/2021. Bij de bepaling van de netto-contante waarde is een aantal variabelen meegenomen:

gerealiseerde kosten en opbrengsten in de boekwaarden;
rente;
verwachte kosten;
verwachte opbrengsten.
In overleg met de projectleiders van deze projecten zijn bij de actuele waardebepaling de volgende criteria meegewogen:

1. Gerealiseerde kosten en opbrengsten in de boekwaarden
De gerealiseerde kosten en opbrengsten van een project zijn beoordeeld door de projectleider en na goedkeuring op basis van een uniforme codering in de projectadministratie geboekt.

2. Rente
De disconteringsvoet om de kasstromen contant te maken wordt door de BBV voorgeschreven en is 2%.

3. Verwachte kosten
De geplande kosten worden vergeleken met de werkelijke bedragen en zijn geactualiseerd;
De hoogte van de kosten in de toekomst is gebaseerd op het huidige niveau vermeerderd met inflatie;
De inflatie voor de verwachte kostenstijging is gebaseerd op extrapolatie van het langetermijngemiddelde van de inflatie.

4. Verwachte opbrengsten
De verkoop van bouwkavels gebeurt tegen marktconforme prijzen;
De hoogte van de grondprijzen wordt jaarlijks bepaald op basis van vastgestelde methoden; deze methoden zijn per categorie vastgelegd in de Nota Grondprijzen;
De hoogte van de opbrengsten in de toekomst is gebaseerd op het huidige niveau en is vermeerderd met inflatie;
De inflatie voor de verwachte opbrengstenstijging is gebaseerd op extrapolatie van het lange-termijngemiddelde van de inflatie.

Prognose
Jaarlijks worden de grondexploitaties geactualiseerd. Gedurende het jaar worden de grondexploitaties kritisch gevolgd en binnen de P&C cyclus eventueel gewijzigd. Deze begroting is gebaseerd op dezelfde uitgangspunten.

Verwacht resultaat
Onderstaand treft u een overzicht aan van de verwachte resultaten van de bestemmingsplannen die in exploitatie zijn gebracht. Voor de waardering van het resultaat hanteren wij de netto contante waarde met als peildatum 31 december 2021.

De Gemeente Coevorden heeft nog een beperkt aanbod in woningbouw- en bedrijfskavels.

Hieronder een toelichting op de projecten.

Woningbouwlocaties
In bijna alle woningbouwplannen zijn de kavels nagenoeg verkocht en waar mogelijk worden deze (deel)plannen afgerond en woonrijp gemaakt. 

Voor Ossehaar fase C komt een nieuwe invulling van het woongebied. De bedoeling is dat het een moderne groene wijk wordt met een gevarieerd woonaanbod. Er komen rond de 80 woningen waarvan ongeveer de helft koop en de helft sociale huur en flexwonen. Voordat het zo ver is, moet eerst het bestemmingsplan worden gewijzigd. Daarna komt er een plan voor hoe het er uit moet gaan zien. Afhankelijk van mogelijke bezwaren kan de bouw tussen eind 2023 en midden 2024 beginnen.

Vervolgens zal de mogelijkheid bekeken worden om de uitbreidingslocatie Molenakkers II alsnog te ontwikkelen. Daarbij dient er rekening gehouden te worden met archeologisch onderzoek. 

Bedrijvenlocaties
Op de bedrijventerreinen zijn bijna alle kavels (onder voorbehoud) verkocht, gereserveerd of liggen onder optie. Er is dus geen sprake van actieve verkoop, op één kavel na, gelegen op bedrijventerrein Leeuwerikenveld II.

Inmiddels is er opdracht gegeven voor onderzoek naar mogelijke uitbreidingslocaties voor bedrijventerreinen in onze gemeente.

Risicobeheersing
Op dit moment is er genoeg grond in bezit van de gemeente, woningcorporaties of van projectontwikkelaars om de groei-ambitie genoemd in de woonvisie te realiseren. Grootschalige grondverwerving is op dit moment niet nodig. We sluiten een actieve grondpolitiek echter niet uit als ontwikkelingen hier om vragen.

 Met betrekking tot onze projecten lopen wij de volgende risico’s:

- het risico dat de grond niet aan de wensen van de gebruiker voldoet (wonen, recreëren, industrie, werken);
- de geplande verkoopprijzen gaan niet haalbaar zijn;
- de tijdsplanning gaat niet haalbaar zijn;
- het tijdstip van aankoop gaat afwijken ten opzichte van de planontwikkeling;
- de kwaliteit van de gerealiseerde gronden/het openbaar gebied gaat onvoldoende zijn;
- plancapaciteit gaat niet aansluiten bij de vraag (woonvisie).

De belangrijkste instrumenten die wij inzetten om deze risico’s tot een aanvaardbaar niveau terug te dringen zijn:

Exploitatieopzet
Wij maken gebruik van een in de tijd uitgezette schatting van opbrengsten en kosten per project op basis van te realiseren producten. Door het benoemen van criteria voor de grondexploitaties is het mogelijk om door middel van scenarioanalyse voortdurend de effecten te meten van externe ontwikkelingen en risico’s.

Planning & control
Een doorlopende analyse van projectkansen en -risico’s is nodig om aanpassingen in planning, kwaliteit en kosten tijdig te kunnen maken. Een periodieke financiële analyse van gerealiseerde en verwachte kosten en opbrengsten om tijdig bij te kunnen sturen is hier onderdeel van.

Omgevingsanalyse
Wij maken onder andere gebruik van onderzoeken omtrent ruimtelijke haalbaarheid, bevolkingsgroei en -samenstelling, woningbehoefte en marktprijzen om onze uitgangspunten in de exploitatieopzetten te onderbouwen. Om de risico’s van de grondexploitaties in beeld te brengen hanteren wij een methode waarop verschillende onderdelen beoordeeld worden op hun risicoprofiel. Dat geeft het volgende beeld per ultimo 2021:

1. Marktrisico
Dit risico wordt bepaald door voor alle in exploitatie genomen plannen een negatief scenario te bepalen. Hierin worden factoren als verkooptempo en prijsniveau veranderd en worden de gevolgen ervan, indien deze leiden tot een negatief resultaat, als risico opgenomen. Dit is bepaald door voor alle plannen door te rekenen wat het betekent als alle verkopen drie jaar worden uitgesteld. Dit komt neer op een risico van in totaal € 988.000.

2. Indicatoren uit de grondexploitaties
Door het veranderen van rente en inflatie in onze grondexploitatiemodellen kan het resultaat veranderen. Het verhogen van de rente en de inflatie en het verlagen van de prijsstijgingen van de opbrengsten leiden samen tot een lager resultaat. Dit komt neer op een risico van € 255.000.

3. Projectspecifieke risico’s
Naast de marktrisico’s en de risico’s van verandering van rente en inflatie kunnen zich in projecten risico’s voordoen die specifiek betrekking hebben op het project. Deze worden op de volgende manier bepaald. Eerst wordt de mogelijke schade per project bepaald. Deze wordt bepaald door de volgende formule:

Schade = (kans op een onverwachte gebeurtenis met schade) x schadebedrag

De risico’s die kunnen ontstaan, hangen samen met de demografische ontwikkelingen in onze gemeente. Deze kunnen voor meerdere projecten aanzienlijke gevolgen hebben. Zowel in volume als in soort woningen die mogelijk niet gebouwd gaan worden. Hierdoor wordt ook de onderliggende grond niet verkocht. Daarnaast bestaat het risico dat de gronden op werklocaties niet matchen met de vraag vanuit de markt waardoor wij terreinen niet meer kunnen verkopen. De risico’s in woningbouwprojecten nemen het grootste deel van de projectrisico’s voor hun rekening. Het totaal van de projectrisico’s komt neer op € 180.000.

De bovenstaande risico’s zijn bepaald door voor ieder risico-onderdeel te bekijken hoeveel verlies ontstaat indien het worst-case scenario zich voordoet. De bovenstaande risico’s bedragen in totaal € 1.423.000.

Reserve grondexploitatie
De komende jaren zullen wij ons, om de reserve grondexploitatie te versterken, vooral richten op:
Jaarlijks maken we een nieuwe uitvoeringsagenda wonen. Daarnaast gaan wij elke twee jaar vergelijken we de dan actuele prognoses met de bestaande bouwplannen. Op basis hiervan besluiten wij of er meer of juist minder druk op nieuwbouw moet worden gezet. Daarnaast wegen we integraal af of er andere thema’s zijn waar we meer of minder prioriteit aan moeten geven.