Aan het voeren van een actief grondbeleid zijn risico’s verbonden. In algemene zin onderkennen wij de volgende risico’s:
• de grond voldoet niet aan de wensen van de toekomstige gebruiker (wonen, recreëren, industrie, werken);
• de geplande verkoopprijzen zijn niet haalbaar;
• de tijdsplanning is niet haalbaar;
• het tijdstip van aankoop ten opzichte van de planontwikkeling;
• de kwaliteit van de gerealiseerde gronden/het openbaar gebied is onvoldoende.
De belangrijkste instrumenten die wij hanteren om deze risico’s te inventariseren en tot een aanvaardbaar niveau terug te dringen zijn:
• de exploitatieopzet; wij maken gebruik van een in de tijd uitgezette schatting van opbrengsten en kosten per project op basis van te realiseren onderdelen;
• een scenarioanalyse; door het benoemen van criteria voor de grondexploitaties is het mogelijk om door middel van een scenarioanalyse voortdurend de effecten te meten van externe ontwikkelingen en risico’s;
• planning & control; een doorlopende analyse van projectkansen en -risico’s is nodig om aanpassingen in planning, kwaliteit en kosten tijdig te kunnen maken. Een periodieke financiële analyse van gerealiseerde en verwachte kosten en opbrengsten om tijdig bij te kunnen sturen is hier een onderdeel van;
• omgevingsanalyse; wij maken onder andere gebruik van onderzoeken omtrent ruimtelijke haalbaarheid, bevolkingsgroei en -samenstelling, woningbehoefte en marktprijzen om onze uitgangspunten in de exploitatieopzetten te onderbouwen.
De risico’s binnen de grondexploitaties bepalen wij op basis van de volgende onderdelen:
1. Marktrisico
Dit risico wordt bepaald door voor alle in exploitatie genomen plannen een negatief scenario te bepalen. Hierin worden factoren als verkooptempo en prijsniveau veranderd en worden de gevolgen ervan, indien deze leiden tot een negatief resultaat, als risico opgenomen. Dit is bepaald door voor alle plannen door te rekenen wat het betekent als alle verkopen drie jaar worden uitgesteld. Dit komt neer op een risico van in totaal € 1.400.000.
2. Indicatoren uit de grondexploitaties
Door het veranderen van rente en inflatie in onze grondexploitatiemodellen kan het resultaat veranderen. Het verhogen van de rente en de inflatie en het verlagen van de prijsstijgingen van de opbrengsten leiden samen tot een lager resultaat. Dit komt neer op een risico van € 363.000.
3. Projectspecifieke risico’s
Naast de marktrisico’s en de risico’s van verandering van rente en inflatie kunnen zich in projecten risico’s voordoen die specifiek betrekking hebben op het project. Deze worden op de volgende manier bepaald. Eerst wordt de mogelijke schade per project bepaald. Deze wordt bepaald door de volgende formule:
Schade = (kans op een onverwachte gebeurtenis met schade) x schadebedrag.
De risico’s die kunnen ontstaan hangen samen met de demografische ontwikkelingen in onze gemeente. Deze kunnen voor meerdere projecten aanzienlijke gevolgen hebben. Zowel in volume als in soort woningen die mogelijk niet gebouwd gaan worden. Hierdoor wordt ook de onderliggende grond niet verkocht. Daarnaast bestaat het risico dat de gronden op werklocaties niet matchen met de vraag vanuit de markt waardoor wij terreinen niet meer kunnen verkopen.
De risico’s in woningbouwprojecten nemen het grootste deel van de projectrisico’s voor hun rekening. Het totaal van de projectrisico’s komt neer op € 1.057.000. Zoals eerder aangegeven kan de herijking van de woonvisie in de toekomst ook effect hebben op de gemeentelijke grondexploitaties.
De bovenstaande risico’s zijn bepaald door voor ieder risico-onderdeel te bekijken hoeveel verlies ontstaat indien het worst-case scenario zich voordoet. De bovenstaande risico’s bedragen in totaal € 2.820.000.
De komende jaren zullen wij ons, om de gemeentelijke grondpositie te versterken en beheersbaar te houden, vooral richten op:
• Strategie voor projecten
In de ontwikkeling van nieuwe en bestaande projecten worden de risico’s afgewogen en zoveel mogelijk beperkt. Wij gaan niet meer altijd zelf ontwikkelen maar kunnen ook een ontwikkeling faciliteren. In de bestaande plannen zullen verkopen niet meer altijd alleen door ons worden gedaan maar worden daarbij ook marktpartijen betrokken om de risico’s te delen. De woonvisie biedt de basis voor de ontwikkelstrategie voor de gemeentelijke grondexploitaties/projecten.
• Grote terughoudendheid bij nieuwe verwervingen
Wij zullen slechts in zeer uitzonderlijke situaties gronden aankopen. De krimp van de bevolking en de bestaande overcapaciteit aan nieuwbouwplannen maakt nieuwe aankopen van
gronden ook niet of nauwelijks noodzakelijk. Zoals wij in ons beleid voor de ontwikkeling van werklocaties/bedrijventerrein hebben aangegeven, beschikken wij vooralsnog over voldoende uitgeefbare grond voor bedrijven en zal het accent in de komende jaren vooral liggen op herstructurering van de bestaande terreinen.
• Terughoudendheid bij nieuwe uitgaven
Bij de gebiedsontwikkelingen gaan wij kritisch om met uitgaven. Wij proberen waar mogelijk pas geld uit te geven indien wij ook reëel verkopen kunnen verwachten.