Instrumentarium grondbeleid

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om bij de uitvoering van het grondbeleid een sterke positie ten opzichte van particuliere exploitanten in te nemen. De regiefunctie en het kostenverhaal zijn in de Wro goed geregeld ten gunste van gemeenten. In deze paragraaf worden de verschillende instrumenten belicht. Daarbij komen de volgende onderwerpen aan de orde: 
•    Verwervingsbeleid;
•    Uitgiftebeleid;
•    Kostenverhaal.

In het vorige hoofdstuk is aangegeven dat de gemeente faciliterend grondbeleid voert. Dit heeft onder anderen tot gevolg dat de gemeente terughoudend is met verwerven van gronden.  Alleen in zeer uitzonderlijke gevallen gaan we nog over tot verwerving. Dit komt voornamelijk voor bij:
•    Afronding van locaties, actieve grondexploitaties, als ontwikkeling van de locatie op korte termijn is voorzien.
•    Noodzakelijke (strategische) verwervingen om belangrijke gemeentelijke en maatschappelijke functies te realiseren die de markt niet oppakt en niet op de beschikbare locaties kunnen worden ontwikkeld. 

In de nota grondprijzen 2010 is bepaald hoe wij de uitgifte regelen. Bij de uitgifte van gemeentegrond kunnen verschillende methodes worden gehanteerd. De keuze van de te volgen methode wordt in het collegevoorstel van een nieuw bestemmingsplan en/of nieuwe kaveluitgifte aangegeven.

De algemene verkoopvoorwaarden vormen een onderdeel van de verkoopovereenkomst. Verkoop vindt plaats op basis van algemene verkoopvoorwaarden. De verkoopvoorwaarden voor bedrijventerreinen zijn opgenomen in de Nota grondprijzen 2010.

In 2009 is, met de nota Stevig in de grond, de basis gelegd voor een integrale aanpak van het grondbedrijf. Uitgangspunten daarin:
•    Nota grondbeleid 2008
•    Nota grondig bekeken 2008
•    Quick scan concern control

Het actualiseren van de grondexploitaties heeft de volgende beelden opgeleverd. Allereerst een actueel financieel beeld van de grondexploitatieprojecten individueel en daaruit afgeleid een totaalbeeld in termen van weerstandscapaciteit, risico’s en kansen.
Het tweede beeld dat ontstaat is een beeld over hoe wij als gemeente omgaan met onze grondexploitaties. Gaandeweg ontstond een derde beeld. Een beeld over te nemen acties en uit te voeren werkzaamheden om de mogelijkheden die onze grondexploitaties bieden, te benutten.
Daarnaast heeft de actualisatie concrete producten opgeleverd. Vernieuwde kasstroomoverzichten/exploitatieopzetten, individueel per project en voor alle grondexploitaties samen. Tevens een berekeningsmodel waarin scenario analysemogelijk wordt. En een Masterdocument per project waarin de belangrijkste
projectkenmerken staan vermeld, en een eerste aanzet is gedaan voor een integrale risico-inventarisatie. Documenten die nodig zijn om projectmatig werken en risicomanagement verder vorm te geven voor onze grondexploitatieprojecten.

Naast bovenstaande beheersmaatregelen is tevens gekeken naar alle grondposities buiten plan. Met de nota Buitenplan is buitenkans is gekeken hoe deze niet strategische grondposities ten gelde gemaakt kunnen worden.

Een gemeente is conform de Wet Ruimtelijke Ordening verplicht om haar kosten op de grondeigenaar te verhalen, wanneer deze grondeigenaar een zogenaamd bouwplan  op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wil realiseren en wanneer voor de goedkeuring van dit bouwplan een wijziging van een ruimtelijk besluit nodig is. De kosten die verhaald moeten worden staan in het Bro. Wanneer de gemeente zelf eigenaar is van de gronden dan is het verhalen van kosten op anderen niet nodig. De kosten worden dan gedekt door de verkoop van bouwrijpe grond.

Er zijn drie soorten manieren voor gemeenten om kosten te verhalen bij een facilitaire/samenwerkende productierol, namelijk via een:
•    anterieure overeenkomst; voorkeur. Uitgangspunt tenzij.
•    exploitatieplan;
•    posterieure overeenkomst.

Anterieure overeenkomst
Een anterieure overeenkomst is een vrijwillig gesloten overeenkomst tussen gemeente en een particuliere initiatiefnemer. Dit kan zowel in een actieve als in een passieve regierol. In de overeenkomst zijn allerlei afspraken vastgelegd, zo ook over het kostenverhaal. De anterieure overeenkomst is één van de manieren om kosten, zoals bedoeld in de kostensoortenlijst van de Bro te verhalen. Gezien het vrijwillige karakter van de overeenkomst kunnen de afspraken verder gaan dan de limitatieve lijst in de Bro.

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) zijn in afdeling 6.4 Grondexploitatie bepalingen opgenomen gericht op het verhalen van kosten door de overheid op particuliere initiatiefnemers. Hierdoor is het voor de overheid mogelijk om afspraken over kostenverhaal af te dwingen binnen de limitatieve bepalingen van de kostensoortenlijst (art. 6.2.3 t/m 6.2.6 Bro) zoals in het Bro. De anterieure overeenkomst staat in de wet voorop. Alleen als de gemeente met één van de grondeigenaren geen anterieure overeenkomst heeft afgesloten, dan moet de gemeente een exploitatieplan opstellen. 

Exploitatieplan
In het exploitatieplan staat een berekening van de exploitatiebijdrage die de grondeigenaar dient te betalen. Daarnaast kunnen er zaken worden geregeld ten aanzien van bijvoorbeeld woningcategorieën, fasering en betalingsvoorwaarden. De kosten die de gemeente mag verhalen, zijn in het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro) vastgesteld. Dit is een gelimiteerde lijst. Het exploitatieplan wordt opgesteld door de gemeente en dient door de gemeenteraad gelijktijdig goedgekeurd te worden met het bijbehorende ruimtelijk besluit, bijvoorbeeld een bestemmingsplan. Wanneer het project gereed is dient de gemeente de exploitatiebijdrage te herberekenen met de werkelijk gemaakte kosten, waarna eventueel maatregelen genomen dienen te worden. Het moment waarop de bijdrage betaald dient te worden is het moment van aanvraag van de bouwvergunning.

Posterieure overeenkomst 
Nadat een exploitatieplan is vastgesteld kan de raad alsnog een overeenkomst aangaan met de particuliere initiatiefnemer, de zogenaamde posterieure overeenkomst. In deze overeenkomst kunnen alleen afspraken worden vastgelegd binnen het kader van het exploitatieplan.

Op basis van artikel 6.1 Wro kunnen rechtspersonen die nadeel ondervinden van de planontwikkeling een verzoek tot planschade indienen. 

De voorbereiding om te komen tot een vastgesteld plan is in formele zin geregeld in de Wro. Hierin zijn opgenomen de wettelijke termijnen voor onder meer inzage en inspraak. Voor de ruimtelijke invulling van het gebied zijn de gegeven kaders en de aandachtspunten vanuit de haalbaarheidstoets van belang en op basis van een stedenbouwkundige visie vindt vertaling van het geheel plaats. Op advies van het college stellen de raad het bestemmingsplan vast. Onderdeel van het bestemmingsplan is de grondexploitatieopzet. De exploitatieopzetten worden bij de jaarrekening geactualiseerd en gepresenteerd aan de raad.