In dit hoofdstuk wordt weergegeven welke vormen van grondbeleid er zijn en hoe de gemeente Coevorden omgaat met haar grondbeleid.
Het gemeentelijk grondbeleid geeft richting bij de uitvoering van de bestemmingsplannen. Grondeigendom (of juist niet) en de mogelijkheden van kostenverhaal zijn in hoge mate bepalend bij de keuze tot inzet en de vorm van het gemeentelijk grondbeleid. Belangrijk uitgangspunt voor de gemeente Coevorden hierbij is, daar waar nodig de regie houden en bij voorkeur financieel risico mijden.
De gemeente heeft in ieder project een regierol en een productierol. De regierol kan uitgesplitst worden in twee vormen, namelijk actieve regie en reactieve regie. De productierol kan worden uitgesplitst in drie soorten, te weten actieve productie, productie via samenwerkingen en faciliterende productie. De combinaties van deze rollen zijn in onderstaand tabel uitgewerkt tot een spectrum aan arena’s, waarin de gemeente kan opereren. In hetzelfde tabel staan ook de risico’s benoemd die samenvallen met deze arena’s.
Actieve productie | Productie via samenwerking | Faciliterende productie | ||
Ruimtelijke doelen bij het bestemmingsplan en projecten | Risicodragend regie | Arena 1 | Arena 2 | Arena 3 |
Gemeente verwerft grond, stelt publiekrechtelijke kaders en verkoopt bouwrijpe grond. | Gemeente neemt het initiatief tot partnership met marktpartijen, er wordt een PPS contract gesloten (waaronder een bouwclaim). | Gemeente stimuleert en organiseert ontwikkeling, maar marktpartijen voeren deze uit. De gemeente verhaalt kosten via een (anterieure) grondexploitatieovereenkomst of exploitatieplan. | ||
Reactieve regie | Arena 4 | Arena 5 | Arena 6 | |
Gemeente verwerft grond die zij als gelegenheidsaankoop aangeboden krijgt en ontwikkelt deze tot bouwrijpe grond. | Gemeente neemt op voorstel van anderen risicodragend deel aan initiatieven van marktpartijen er wordt een PPS contract gesloten (waaronder een bouwclaim). | Gemeente faciliteert initiatieven van marktpartijen en verhaalt kosten via een (anterieure) grondexploitatieovereenkomst. | ||
Risico’s | Financieel | Een groot deel van de risico’s en de opbrengsten ligt bij de gemeente. Bij een bouwclaim heeft de gemeente zich bovendien verbonden aan één afnemer. | De verdeling van de financiële lasten en lusten is een kernpunt van de PPS. Risico’s worden gedeeld met een bepaalde verdeelsleutel. | Ontwikkelende partijen lopen de financiële risico’s. Zij kunnen profiteren van een positief saldo grondexploitatie. |
Faciliterend grondbeleid
Bij passief grondbeleid is de rol van de gemeente slechts voorwaardenscheppend. De daadwerkelijke ontwikkeling vindt door een externe partij plaats. De randvoorwaarden die de gemeente kan stellen omvatten de uitwerking van de ruimtelijke structuur en de inrichting van de openbare ruimte.
Kenmerken van faciliterend grondbeleid zijn:
Gemeentelijke regie; de regierol beperkt zich bij deze vorm van grondbeleid tot de standaard publiekrechtelijke instrumenten die de gemeente ter beschikking staan (bestemmingsplan, vergunningen, exploitatieplan).
• Exploitatie en risico; de gemeente draagt feitelijk geen risico voor zowel de grond- als vastgoedexploitatie. Dit risico ligt volledig bij de marktpartij evenals overigens de winstpotentie.
• Kostenverhaal; verhaal van gemeentelijke kosten vindt plaats op basis van een te sluiten overeenkomst.
PPS
Dit is een vorm van grondpolitiek waarbij de gemeente initieert, maar niet de realisatie in eigen beheer uitvoert. Deze vorm van grondbeleid wordt toegepast in die gevallen waarin met projectontwikkelaars wordt samengewerkt. Bijvoorbeeld als een projectontwikkelaar beschikt over gronden in een nieuw te realiseren plan of als het verstandig is om de risico’s te spreiden. Op basis van onderhandeling worden dan afspraken gemaakt over het realiseren van het plan.
Kenmerken van facilitair grondbeleid zijn:
• Gemeentelijke regie; de gemeente verliest ten opzichte van het actief grondbeleid een deel van haar regie.
• Exploitatie en risico; het risico kan desgewenst worden gedeeld.
• Kostenverhaal; de gemaakte afspraken kunnen in een overeenkomst worden vastgelegd.
Actief grondbeleid
Bij actieve grondpolitiek treedt de gemeente op als ondernemer. Door zelf de keuzes te maken ten aanzien van de wijze waarop verwerving, realisatie en uitgifte plaatsvindt, kan volledig gestuurd worden in de ontwikkeling. Als regisseur is de gemeente ook het beste in staat om zoveel mogelijk gemeentelijke doelen in het plan te realiseren. Actief grondbeleid wordt bijvoorbeeld toegepast bij Ossehaar, Molenakkers en Manege Sleen.
Kenmerken van actief grondbeleid zijn:
• Gemeentelijke regie; de gemeente heeft de regie aangaande de projectontwikkeling volledig in eigen hand.
• Exploitatie en risico; de gemeente draagt zelf voor 100% het risico van de grondexploitatie. Tegenover dit risico staat het kunnen realiseren van winsten en verevening met andere gemeentelijke plannen.
• Kostenverhaal; indien kosten worden verhaald in de uitgifteprijs is het mogelijk alle productiekosten te verhalen zelfs een winst te behalen.