Financiële regels grondbeleid

Voor het nemen van winst en verlies gelden de volgende uitgangspunten, ook wel het voorzichtigheidsprincipe genoemd:
•    winst nemen na daadwerkelijke realisatie;
•    aan het einde van het project of aan het einde van een binnen het project benoemde fase;
•    verlies nemen op het moment dat je het aanziet komen.

Winst- en verliesneming vindt plaats bij het vaststellen van de jaarrekening. Bij de begroting stelt het college een prognose van de winst op. De resultaten worden toegevoegd of onttrokken aan de reserve grondexploitatie.

Risicomanagement speelt bij gemeenten in het grondbeleid een steeds grotere rol. Zeker bij actief grondbeleid zijn de financiële belangen groot. Daarnaast brengt de uitvoering van grondbeleid ook juridische en ruimtelijke risico’s met zich mee. Risicomanagement op projectniveau is noodzakelijk. Per project geven we daarom het risicoprofiel aan . Door al vanaf de start een goede risicoanalyse uit te voeren en daar een sturingsbeleid bij op te stellen, kunnen we risico’s beter inperken en kansen beter benutten. De risicoanalyse maakt integraal onderdeel uit van de grondexploitatie bij van een project en gaande het project. De risicoanalyse van grondexploitaties sluit aan bij de concern brede risicoanalyse. Kern van de analyse is het bepalen van de kans dat een risico zich voordoet en de omvang van het risico wanneer het zich voordoet.

Op het gebied van grondexploitatie heeft de gemeente een reserve grondexploitatie. Daarnaast geeft de BBV aan dat  onder bepaalde voorwaarden een voorziening moet worden opgenomen.

Reserve grondexploitatie
De reserve grondexploitatie dient als buffer om risico’s en verliezen op te vangen. Op het moment van schrijven lopen we meer risico’s aangaande grondexploitatie dan we kunnen opvangen met de reserve grondexploitatie. We hebben een aantal risicovolle projecten en het financieel zwaar weer helpt niet om dit gat te dichten. We gaan deze twee aspecten meer integraal bekijken  door enerzijds beter en vroeger te sturen op risico’s om zodoende het profiel te verlagen en anderzijds de reserve grondexploitatie te voeden. Door terughoudender te zijn met het voeren van actief grondbeleid en faciliterend grondbeleid toe te passen, streven we nog steeds onze (ruimtelijke) plannen na, maar lopen wij minder risico’s over dezelfde (ruimtelijke) plannen.  Risico blijven we lopen, ook bij faciliterend grondbeleid, zodat de noodzaak tot het voeden van de reserve grondexploitatie blijft. De reserve grondexploitatie wordt gevoed met  alle incidentele meevallers gerelateerd aan het grondbedrijven. Denk hierbij aan Buitenplan is Buitenkans. 

Voorziening grondexploitatie
Wanneer uit de haalbaarheidstoetsen blijkt dat de ruimtelijke plannen een nadelig saldo oplevert, moeten we conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) voor het nadelige saldo een voorziening treffen. Deze voorziening wordt verrekend met het algemeen resultaat.  

Vorming van een voorziening grondexploitatie is uitzondering. Normaliter nemen wij verliezen als we deze aan zien komen of nemen we het op in de paragraaf weerstandsvermogen.

De verkoopprijzen van de grond dienen marktconform te zijn. Jaarlijks worden de kavelprijzen beoordeeld op marktconformiteit en worden deze waar nodig vastgesteld door het college. De grondprijs wordt berekend  op basis van de residuele grondwaardemethode-vooraf en de vergelijkingsmethode, zoals weergegeven in de Nota grondprijzen 2010.

De gemeente kiest er niet voor om voor bepaalde doelgroepen dan wel bepaalde vormen van woningbouw een prijs te hanteren die onder de marktconforme waarde ligt. Vanuit wetgeving met betrekking tot Staatssteun is dit ook niet geoorloofd. Marktconform houdt een prijs in passend bij de toekomstige functie. Dit betekent dat voor functies met een lagere commerciële waarde (zoals bijvoorbeeld sociale woningbouw en de starterwoningen) een lagere prijs wordt gehanteerd dan functies met een hoge commerciële waarde. Marktconform houdt in dat verband dus een lagere grondprijs in maar wel marktconform bij de toekomstige bestemming.

Jaarlijks stelt het college de grondprijzen vast en wordt de raad geïnformeerd.

In figuur 1 in hoofdstuk 2 hebben wij een overzicht van vormen van grondbeleid opgenomen. Deze zijn ingedeeld in zes zogenoemde arena’s. De arena’s 3 en 6 kunnen door  het college worden vastgesteld. Dit zijn vormen binnen faciliterend beleid. De arena’s 1,2,4 en 5 dienen door de raad te worden vastgesteld. Dit betreffen arena’s binnen actief grondbeleid en producties via samenwerking met derden. 

Voordat de afweging kan worden gemaakt of het ontwikkelen van een ruimtelijk plan realistisch is, dient de haalbaarheid eerst te worden onderzocht. Op basis hiervan vindt een ‘go or no go beslissing’ plaats. De gemeenteraad wordt hierover in beslotenheid geïnformeerd. Voor de verdere uitwerking van de plannen moet op voorstel van het college een voorbereidingskrediet beschikbaar worden gesteld.

Naast de wettelijk verplichte informatievoorziening bij begroting en jaarrekening verstrekt het college informatie middels de overige planning en control documenten. De raad kan hier kaders voor stellen.

Verplichte onderwerpen hierbij zijn:
•    Gelegenheidsaankopen die tezamen het bedrag van € 1.000.000 te boven gaan.
•    Voor individuele gelegenheidsaankopen die het bedrag van € 1.000.000 te boven gaan is een raadsbesluit noodzakelijke.
•    De uitkomsten van de haalbaarheidstoetsen.
•    Ontwikkelingen die gewenst zijn, maar waarvan nog geen formele kaders gesteld zijn.